コロナ禍の状況で新たに不動産投資を始めるのはリスクなのか?
A-Lifeマガジン
【資料1：東京アラート_都庁】
資産形成をしていたら、多少給与が減少されても日常生活で大きな影響を受けにくいというメリットが挙げられます。
また、精神的にも余裕を持てることにより、緊急事態の状況の中でもデマ情報に振り回される可能性も低くなり、周囲の人たちと一緒に社会的な混乱に陥るリスクを減らすことにも繋がると言えます。
今回はこんな状況下だからこそ、将来の資産形成をスタートする上で複数ある投資商品の中から不動産投資についてご紹介していきます。
今一度、不動産投資を考えている人や、興味のある人はもちろん、この記事を読んで頂いて一人でも多くの方が不動産投資を改めて知るキッカケになればと思います。
【資料2：西新宿高層ビル群】
資産形成にはポートフォリオが重要
「卵は一つのカゴに盛るな！」という言葉があるように、資産形成を行う上で「分散投資」という考え方が非常に重要であり、このルールが資産形成においての鉄則になってきます。
つまり、全ての資産を一つの商品に投資した場合、万が一その商品の価値が下がったときに全ての資産の価値がゼロ。もしくは価値が下がって負債になるリスクが高くなってしまうため、自身の資産をバランスよく分散させて投資する必要があるということです。
大まかな投資の種類としては株・為替・債券・不動産の4種類があります。
その中でも例えば、株式投資であれば今回の新型コロナウィルスの影響を受けてしまうと、日本だけでなくアメリカもヨーロッパ諸国も、世界規模で株の価値が下がり続けてしまいます。
つまり、金融投資商品の中でも株投資をされている方は非常に大きな損失を被るリスクが高いということです。
【資料3：世界各国の株価指数】
（出典：マネー研究所）
投資商品にはそれぞれのメリットデメリットが
株・FXなどの金融商品はハイリスク・ハイリターン商品だと言われております。
これらの商品はリスクが高いですが常に経済の動きに連動した値動きをしている分、短期間でハイリターンを得ることができるというメリットがあります。
一方で常に経済の動きに連動しているからこそ、今回の新型コロナウィルスの影響を大きく受けやすく、株価が下がって損失に繋がりやすいというデメリットもあります。
ポートフォリオの中に株価の投資割合が半分以上を占めているとしたら、予期せぬ出来事が起こった時にはかなり大きな損失になる可能性があります。
非常事態に備えて不動産投資は強い投資商品
昨年、ネットニュースでも「不動産業界で不動産価格が最大7割下落」というセンセーショナルな見出しの記事が取り上げられていましたが、一口に不動産業界と言っても、実際に住むのか？投資用で購入するのか？投資用の中でもエリアや物件規模、テナントの種別など多岐にわたります。その中には既に大きな影響を受けており、今後価格の下がる可能性のあると言われている物件と、まだ大きな影響は受けておらず、今後も価格への影響は少ないのではないかと思われる物件など様々です。
【資料4：東京アラート_レインボーブリッジ】
また、一口に不動産投資といっても様々な種類があります。
・区分ワンルームマンション
・区分ファミリーマンション
・マンション1棟
・アパート
・木造一軒家
・ホテル
・オフィスビル
・物流施設
・J-REIT（不動産投資信託）
etc…
不動産投資には上記のようないくつかの種類が存在します。
そして不動産投資は新型コロナウィルスなどを含めた非常事態に備えた対策として、他の金融商品と比較してもとても強い投資商品だと言われています。
その理由は大きく分けて2つ挙げられます。
理由1
経済の動きによる影響を受けにくい
不動産投資は経済動向の影響も受けますが、影響を受けるスピードが非常に遅い性質を持っていると言われています。
今回の新型コロナウィルスで見てみると、株価は国内の経済が大きなダメージを受けると同時に株価が下がり続けていますが、不動産投資に関してはほとんど影響を受けていません。
毎月安定した家賃収入を得ることができますし、不動産の価格が急に下がるようなことにもなりにくいです。
先ほどお伝えしたポートフォリオの割合の中に不動産投資の割合が大きく締めている場合、多少ほかの金融商品の投資で損失が出た場合でも全体のバランスをとることができます。
理由2
団体信用生命保険（団信）による保障を得ることができる
不動産投資は融資を受ける際に、大半が団体信用生命保険へ加入することを義務付けられています。
この団体信用生命保険は、生命保険代わりとなり、自身に万が一の事態が起きた場合に生命保険に代わった役割を果たして家族や大切な人を守ってくれます。
今回の新型コロナウィルスにより肺炎にかかってしまった場合、肺炎の治療を受けた時の費用は生命保険各社から保険料を支払う方針が出ていて、万が一亡くなってしまった場合は死亡保険金も支払われることになっていました。
つまり、不動産投資はこのような非常事態でも安定した収益を得られながら、自身の保障も得ることのできる、唯一強いサポート体制が備えられたと言っていい投資商品になります。
事実、海外の投資用不動産市場内で昨年多く見られた動きが、乱高下する株式から早々に資金を引き揚げて、比較的相場が安定している不動産業界の投資用不動産へと投資先を変更する動きが多く見られました。
【資料5：緊急事態宣言中_渋谷スクランブル交差点】
コロナ禍の影響を受けにくい物件
海外の投資家に取引されているような超高級物件ではないワンルームマンションの価格帯には2021年現在においても大きな変化は見受けられません。
先の見通しが難しいとされる昨今の社会情勢の中で資産形成の一つの手段である不動産投資ですが、特に中古ワンルームマンションの価格は変動がおこりづらいと言われております。
これはコロナ禍の状況下で考えても同じことが言えます。
ずばり新型コロナウィルスの影響も大きく受けていない物件は東京都心の中古ワンルームマンションということです。
総務省の国税調査の報告によると東京23区の1人暮らしの人口は増加傾向にあります。
コロナ禍の影響により外出自粛や活動自粛がうたわれている昨今、東京都から地方に多くの人の動きが増加することは考えにくく、都心に住んでいる外国人留学生や外国人労働者も海外への避難・移動が制限されている状況下で、1人暮らし世帯の割合が減少する可能性は低いと予想されています。
むしろ感染予防のために、都心での長期滞在者や濃厚接触者などの感染リスクが高い人が新たに居住スペースを求める動きが増加するのではないかという予想がされています。
そのため都心のワンルームマンションの需要が減少することは起こりにくいと言えます。
また、都心の中古ワンルームマンションは賃料が変動しづらいという点も魅力の一つです。
コロナ禍により金融危機に陥っても、都心の中古ワンルームマンションの賃料はさほど変わりません。
ワンルームマンションの賃料が変動しづらい理由については事項でお伝えします。
【資料6：各種物件の影響】
リーマン・ショック後でもワンルームマンション賃料への影響は少なかった
2008年のリーマン・ショックの時には日経平均株価は約40%低下しましたが、東日本不動産流通機構「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」によると、東京23区の賃貸マンションの平均賃料は約17%の低下に留まったとの報告がされています。
このデータにはワンルームマンション以外の建物面積が広い物件も含まれているので、実際にはワンルームマンションの賃料の低下率は約13%前後と言われております。
一般的に面積の小さな家は賃料の変動が起こりにくいと言われており、コロナ禍によって今後更なる不況に陥ったとしても大幅に賃料が低下するとは考えにくいと予想されます。
住宅は人が生きていく上で必要不可欠なアイテムなので、都心のワンルームマンションの需要は今後も比較的安定した動きをしていくものだと思われています。
更に都心部は単身者の数は非常に多いのも追い風となり得るでしょう。
今後主流になってくる動きの一つとしては、感染防止により一度住み始めると長期間定住することが予想されるため、コロナ禍の中で不利な不動産を売却して別の物件に投資したい人や、複数の不動産投資に挑戦したい人はもちろん、今後の非常事態に備えて新たに不動産投資に取り組みたいという方は特に中古ワンルームマンションに注目です。
例えば、物件価格が2,000万円前後の都心ワンルームマンションで、平米数が20㎡～25㎡くらいの広さで、家賃8万円前後の物件を見たときに、下図のデータからも分かるとおり賃料も安定していて先ほどもお伝えしましたが、株価の変動程大きく新型コロナウィルスの影響を大きく受けることがないということが読み取れます。
【資料7：ワンルームマンション賃料の変動】
（参考データ：投資信託の投信資料館、日本不動産研究所、不動産流通推進センター）
【資料8：マンション賃料の変動】
（参考データ：投資信託の投信資料館、日本不動産研究所、不動産流通推進センター）
【資料9：オフィス賃料の変動】
（参考データ：投資信託の投信資料館、日本不動産研究所、不動産流通推進センター）
【資料10：J-REIT賃料の変動】
（参考データ：投資信託の投信資料館、日本不動産研究所、不動産流通推進センター）
下図資料は東京都23区の賃料マンションの平均賃料について、2008年9月のリーマン・ショックが起きる年のはじめから東日本大震災が起きるまでのデータです。
データは平均建物面積が35㎡前後ですがワンルームマンション以外のマンションが含まれています。一般的な傾向としては、面積が小さい家ほど家賃は変動影響を受けにくいとされています。
各不動産会社から提供されたデータを日本不動産研究所が集計・分析した「住宅マーケットインデックス」では各種部屋面積ごとの平米単価の推移が公表されています。
【資料11：東京23区の賃貸マンション_平均賃料】
（参考データ：東日本不動産流通機構「首都圏賃貸取引動向」）
リーマン・ショックの起きた2008年9月の家賃料からの下落率一覧
部屋面積 ： 80㎡以上の場合 … 20%
部屋面積 ： 40㎡ ～ 80㎡の場合 … 18%
部屋面積 ： 40㎡以下の場合 … 13%
以上のデータからも分かるとおり、ワンルームマンションの賃料は株価の変動と比較しても影響を受けにくいと言えます。
不動産投資にもリスクはある
上記で不動産投資は、非常事態に強いサポート体制を備えた投資商品だとお伝えしましたが、不動産投資にもリスクはあります。
投資をスタートするにあたり、きちんとリスクを理解・把握したうえで回避する対策を立てることが重要になってきます。
まとめ
今回は非常事態に備えて資産形成の重要性と、更にその中での投資商品の選び方、ポートフォリオの割合の大切さについてお伝ええしましたが、少しでも皆さまの参考になれば幸いです。
不動産投資は非常に魅力的であり、またメリットも多い投資商品です。
しかしながら、いくらメリットの多い投資商品と言えど、勉強せずにいきなりスタートするのはリスクが大きいものになってしまいます。
今回の記事が皆さまにとって、不動産投資に興味を持つ一つのキッカケになればという想いと共に、少しでも疑問点等ございましたらプロの意見も必ず必要になってくると思いますのでそんな時の頼りになる存在となれればとても嬉しく思います。
次またいつ訪れるかもしれない大規模な非常事態に備えて、一日でも早い資産形成・不動産投資を皆様と一緒にスタートできればと思います。
【資料12：緊急事態宣言解除後_都庁】
資産形成で様々な事態に備える
2020年、中国武漢市で発生したとみられる新型コロナウィルスが世界規模で大流行した影響により、世の中のあり方が大きく変わってしまいました。
職を失った人、長期間にわたり母国に帰ることを許されなかった人、多くの人が大変な被害を今も受けている新型コロナウィルス。
今後また、新型コロナウィルスのような世界規模の非常事態が起きても耐えられるように、「今の仕事以外の収入源について考えておく必要がある」と多くの方が感じたのではないでしょうか？
「こんな状況で資産形成のことなど考えられない」という方も少なくないでしょうが、こんな状況だからこそ、今後また同じような事態が起こった時に自分と家族を守ることのできる術が重要になってきます。
資産形成をしていたら、多少給与が減少されても日常生活で大きな影響を受けにくいというメリットが挙げられます。
また、精神的にも余裕を持てることにより、緊急事態の状況の中でもデマ情報に振り回される可能性も低くなり、周囲の人たちと一緒に社会的な混乱に陥るリスクを減らすことにも繋がると言えます。
今回はこんな状況下だからこそ、将来の資産形成をスタートする上で複数ある投資商品の中から不動産投資についてご紹介していきます。
今一度、不動産投資を考えている人や、興味のある人はもちろん、この記事を読んで頂いて一人でも多くの方が不動産投資を改めて知るキッカケになればと思います。
資産形成にはポートフォリオが重要
「卵は一つのカゴに盛るな！」という言葉があるように、資産形成を行う上で「分散投資」という考え方が非常に重要であり、このルールが資産形成においての鉄則になってきます。
つまり、全ての資産を一つの商品に投資した場合、万が一その商品の価値が下がったときに全ての資産の価値がゼロ。もしくは価値が下がって負債になるリスクが高くなってしまうため、自身の資産をバランスよく分散させて投資する必要があるということです。
大まかな投資の種類としては株・為替・債券・不動産の4種類があります。
その中でも例えば、株式投資であれば今回の新型コロナウィルスの影響を受けてしまうと、日本だけでなくアメリカもヨーロッパ諸国も、世界規模で株の価値が下がり続けてしまいます。
つまり、金融投資商品の中でも株投資をされている方は非常に大きな損失を被るリスクが高いということです。
（出典：マネー研究所）
投資商品にはそれぞれのメリットデメリットが
株・FXなどの金融商品はハイリスク・ハイリターン商品だと言われております。
これらの商品はリスクが高いですが常に経済の動きに連動した値動きをしている分、短期間でハイリターンを得ることができるというメリットがあります。
一方で常に経済の動きに連動しているからこそ、今回の新型コロナウィルスの影響を大きく受けやすく、株価が下がって損失に繋がりやすいというデメリットもあります。
ポートフォリオの中に株価の投資割合が半分以上を占めているとしたら、予期せぬ出来事が起こった時にはかなり大きな損失になる可能性があります。
非常事態に備えて不動産投資は強い投資商品
昨年、ネットニュースでも「不動産業界で不動産価格が最大7割下落」というセンセーショナルな見出しの記事が取り上げられていましたが、一口に不動産業界と言っても、実際に住むのか？投資用で購入するのか？投資用の中でもエリアや物件規模、テナントの種別など多岐にわたります。その中には既に大きな影響を受けており、今後価格の下がる可能性のあると言われている物件と、まだ大きな影響は受けておらず、今後も価格への影響は少ないのではないかと思われる物件など様々です。
また、一口に不動産投資といっても様々な種類があります。
・区分ワンルームマンション
・区分ファミリーマンション
・マンション1棟
・アパート
・木造一軒家
・ホテル
・オフィスビル
・物流施設
・J-REIT（不動産投資信託）
etc…
不動産投資には上記のようないくつかの種類が存在します。
そして不動産投資は新型コロナウィルスなどを含めた非常事態に備えた対策として、他の金融商品と比較してもとても強い投資商品だと言われています。
その理由は大きく分けて2つ挙げられます。
理由1
経済の動きによる影響を受けにくい
不動産投資は経済動向の影響も受けますが、影響を受けるスピードが非常に遅い性質を持っていると言われています。
今回の新型コロナウィルスで見てみると、株価は国内の経済が大きなダメージを受けると同時に株価が下がり続けていますが、不動産投資に関してはほとんど影響を受けていません。
毎月安定した家賃収入を得ることができますし、不動産の価格が急に下がるようなことにもなりにくいです。
先ほどお伝えしたポートフォリオの割合の中に不動産投資の割合が大きく締めている場合、多少ほかの金融商品の投資で損失が出た場合でも全体のバランスをとることができます。
理由2
団体信用生命保険（団信）による保障を得ることができる
不動産投資は融資を受ける際に、大半が団体信用生命保険へ加入することを義務付けられています。
この団体信用生命保険は、生命保険代わりとなり、自身に万が一の事態が起きた場合に生命保険に代わった役割を果たして家族や大切な人を守ってくれます。
今回の新型コロナウィルスにより肺炎にかかってしまった場合、肺炎の治療を受けた時の費用は生命保険各社から保険料を支払う方針が出ていて、万が一亡くなってしまった場合は死亡保険金も支払われることになっていました。
つまり、不動産投資はこのような非常事態でも安定した収益を得られながら、自身の保障も得ることのできる、唯一強いサポート体制が備えられたと言っていい投資商品になります。
事実、海外の投資用不動産市場内で昨年多く見られた動きが、乱高下する株式から早々に資金を引き揚げて、比較的相場が安定している不動産業界の投資用不動産へと投資先を変更する動きが多く見られました。
コロナ禍の影響を受けにくい物件
海外の投資家に取引されているような超高級物件ではないワンルームマンションの価格帯には2021年現在においても大きな変化は見受けられません。
先の見通しが難しいとされる昨今の社会情勢の中で資産形成の一つの手段である不動産投資ですが、特に中古ワンルームマンションの価格は変動がおこりづらいと言われております。
これはコロナ禍の状況下で考えても同じことが言えます。
ずばり新型コロナウィルスの影響も大きく受けていない物件は東京都心の中古ワンルームマンションということです。
総務省の国税調査の報告によると東京23区の1人暮らしの人口は増加傾向にあります。
コロナ禍の影響により外出自粛や活動自粛がうたわれている昨今、東京都から地方に多くの人の動きが増加することは考えにくく、都心に住んでいる外国人留学生や外国人労働者も海外への避難・移動が制限されている状況下で、1人暮らし世帯の割合が減少する可能性は低いと予想されています。
むしろ感染予防のために、都心での長期滞在者や濃厚接触者などの感染リスクが高い人が新たに居住スペースを求める動きが増加するのではないかという予想がされています。
そのため都心のワンルームマンションの需要が減少することは起こりにくいと言えます。
また、都心の中古ワンルームマンションは賃料が変動しづらいという点も魅力の一つです。
コロナ禍により金融危機に陥っても、都心の中古ワンルームマンションの賃料はさほど変わりません。
ワンルームマンションの賃料が変動しづらい理由については事項でお伝えします。
リーマン・ショック後でもワンルームマンション賃料への影響は少なかった
2008年のリーマン・ショックの時には日経平均株価は約40%低下しましたが、東日本不動産流通機構「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」によると、東京23区の賃貸マンションの平均賃料は約17%の低下に留まったとの報告がされています。
このデータにはワンルームマンション以外の建物面積が広い物件も含まれているので、実際にはワンルームマンションの賃料の低下率は約13%前後と言われております。
一般的に面積の小さな家は賃料の変動が起こりにくいと言われており、コロナ禍によって今後更なる不況に陥ったとしても大幅に賃料が低下するとは考えにくいと予想されます。
住宅は人が生きていく上で必要不可欠なアイテムなので、都心のワンルームマンションの需要は今後も比較的安定した動きをしていくものだと思われています。
更に都心部は単身者の数は非常に多いのも追い風となり得るでしょう。
今後主流になってくる動きの一つとしては、感染防止により一度住み始めると長期間定住することが予想されるため、コロナ禍の中で不利な不動産を売却して別の物件に投資したい人や、複数の不動産投資に挑戦したい人はもちろん、今後の非常事態に備えて新たに不動産投資に取り組みたいという方は特に中古ワンルームマンションに注目です。
例えば、物件価格が2,000万円前後の都心ワンルームマンションで、平米数が20㎡～25㎡くらいの広さで、家賃8万円前後の物件を見たときに、下図のデータからも分かるとおり賃料も安定していて先ほどもお伝えしましたが、株価の変動程大きく新型コロナウィルスの影響を大きく受けることがないということが読み取れます。
下図資料は東京都23区の賃料マンションの平均賃料について、2008年9月のリーマン・ショックが起きる年のはじめから東日本大震災が起きるまでのデータです。
データは平均建物面積が35㎡前後ですがワンルームマンション以外のマンションが含まれています。一般的な傾向としては、面積が小さい家ほど家賃は変動影響を受けにくいとされています。
各不動産会社から提供されたデータを日本不動産研究所が集計・分析した「住宅マーケットインデックス」では各種部屋面積ごとの平米単価の推移が公表されています。
（参考データ：東日本不動産流通機構「首都圏賃貸取引動向」）
リーマン・ショックの起きた2008年9月の家賃料からの下落率一覧
部屋面積 ： 80㎡以上の場合 … 20%
部屋面積 ： 40㎡ ～ 80㎡の場合 … 18%
部屋面積 ： 40㎡以下の場合 … 13%
以上のデータからも分かるとおり、ワンルームマンションの賃料は株価の変動と比較しても影響を受けにくいと言えます。
不動産投資にもリスクはある
上記で不動産投資は、非常事態に強いサポート体制を備えた投資商品だとお伝えしましたが、不動産投資にもリスクはあります。
投資をスタートするにあたり、きちんとリスクを理解・把握したうえで回避する対策を立てることが重要になってきます。
まとめ
今回は非常事態に備えて資産形成の重要性と、更にその中での投資商品の選び方、ポートフォリオの割合の大切さについてお伝ええしましたが、少しでも皆さまの参考になれば幸いです。
不動産投資は非常に魅力的であり、またメリットも多い投資商品です。
しかしながら、いくらメリットの多い投資商品と言えど、勉強せずにいきなりスタートするのはリスクが大きいものになってしまいます。
今回の記事が皆さまにとって、不動産投資に興味を持つ一つのキッカケになればという想いと共に、少しでも疑問点等ございましたらプロの意見も必ず必要になってくると思いますのでそんな時の頼りになる存在となれればとても嬉しく思います。
次またいつ訪れるかもしれない大規模な非常事態に備えて、一日でも早い資産形成・不動産投資を皆様と一緒にスタートできればと思います。
